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回迁安置房、购房者遇到房地产开发商破产时如何维权?

所属分类: 沈阳房产律师 | 发布日期:2021年4月15日 15:25

购房后遇到房企破产不要怕,法律对购房者和拆迁安置房在破产程序中有优先受偿权保护程序!沈阳房产律师为您专业解读法律规定。

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据查,2020年全国共有400余家房企进入破产程序。不动产作为老百姓最大的消费支出,房企的破产让相关权利人寝食难安。沈阳房产律师认为:普通老百姓针对破产房企的维权其实质就是要争取对破产企业现有资产的优先清偿顺序,以此来对抗对破产企业享有抵押权或其他优先权的银行等大债权人。

通常情况下普通老百姓取得商品房的途径只有两个,直接购买或回迁安置。国家对这两类情况都有相关的利益保护措施。遇到开发商破产要做出以下操作:

及时关注破产案件程序进展,各类小道消息或新闻报道并不是最权威的消息来源,应该以法院作出的受理破产申请裁定及后续的各类破产裁定文书为准。主动联系法院或关注破产债权申报公告是此类消息的可靠来源。

按法律要求和债权申报公告要求及时申报债权,主要是提供有权取得该房产的各类协议、合同文件及票据凭证等。

关注破产企业的资产和债务情况,因为这是你可否得到足额财产的基础。

接下来就是最重要的环节,破产企业现有财产如何分配,分配金额及谁有权优先足额取得自己房产。法律规定企业破产的,如果财产不够足额支付给已查明的债权人的,就将现有财产按所有普通债权金额,按比例分给各债权人。举个例子就是加入破产房企现有资产100万,但是对外负有普通债务1000万,那么每个债权人将只能获得原债权额的百分之十。更要命的是房企为获得贷款、融资大多会把资产抵押给投资方,抵押权人在破产中有优先的权利取得该抵押财产。如果现有资产中被抵押出去90万,那么1000万的普通债权人就只能分得到原债权额百分之一的财产。

沈阳房产律师郑忠博整理出以下法律法规对普通老百姓在破产中的保护措施规定,主要体现在破产财产分配的优先顺序上,具体处理原则如下:

根据相关法律、司法解释的规定,享有各类破产优先权保护的债权,按照如下顺序清偿:

  • 被拆迁人和被征收安置人的债权请求权

被拆迁人和被征收安置人所应获得的拆迁补偿款、 对调换的房屋的期待权是被拆迁的房屋所有权和土地使用权的替代物。在管理人有义务向被拆迁人和被征收安置人支付拆迁补偿款或交付调换房屋的情况下,应当参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定,以所有权调换形式安置的被拆迁人和被征收安置人,其对调换的房屋所享有的优先权高于房屋的买受人,包括消费购房者。

  • 交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权

关于在房地产破产案件中列入“优先保护”的 “消费购房者”的认定标准问题:目前建议参照 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,即“ (一) 在人民法院受理破产案件之前签订了合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具备上述三项条件的应当认定为破产优先清偿顺位的消费购房者。

消费购房者基于房屋买卖合同享有的优先权利,包括要求管理人交付房屋、办理产权登记手续,在房屋买卖合同不能履行的情况下要求管理人返还购房款以及对特定房屋的变价款等。

管理人对消费购房者的资格应当进行认真审查。在民间借贷法律关系中以签订房屋买卖合同作为借款担保的房屋买受人、约定付款后一定期限内无条件返款或回购的房屋买受人、以房抵债的债权人等,不应认定为本建议的消费购房者,不享有相关司法解释及本建议赋予的优先权。

房屋买卖合同的标的房屋因欠缺具体地址、房号等而不能特定化的,买受人的债权请求权也不应具有优先受偿的权利。

对于建设工程履约保证金、 购房定金等,因其为货币这一特殊种类物,一般情况下,应坚持“货币的占有即所有”的民法原则,权利人主张取回的,不应予支持。但如果债务人收取的金钱以特户、封金、保证金、押金、定金等特定化形式存在,能与债务人的其他财产相区分,未形成财产混同,权利人可以行使取回权。

不能主张取回的上述保证金、定金等金钱及其所生之利息,在符合工程款优先权或消费购房者优先权的条件下,对建筑物或房屋享有相应的优先权。但适用定金罚则或违约金等形成的惩罚性款项,应作为普通债权劣后受偿。

  • 承包人的建设工程欠款

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中确立了消费购房者的优先权高于承包人的工程价款的法定优先权。即消费购房者在交付全部或者大部分购房款的情况下,其基于房屋买卖合同享有的权利优于承包人的建筑工程价款,承包人的建筑工程价款优先权优于抵押权等约定优先权和其他债权。

(4)抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

享有破产优先保护的“消费购房者”之外的普通购房者以及商品房买卖合同缺乏生效要件的购房者,其请求交付房屋或请求返还购房款的债权请求权,不具有优先于工程承包人、银行抵押权人等的优先受偿权,此种情形下购房者的债权请求权属于普通债权,应与其他普通债权作为同一清偿顺序清偿。

以上是我们沈阳房产律师关于购房者及回迁被安置人在开发商破产案件中应当必须了解的法律知识。

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