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解读房屋买卖合同中的“合同目的无法实现和解除权除斥期间”「沈阳房产律师」

所属分类: 沈阳建设工程房地产律师 | 发布日期:2021年5月22日 12:41

房屋买卖纠纷中常出现“合同目的无法实现”和“解除权除斥期间”这两个法律术语。怎么解除房屋买卖合同才是合法的,今天沈阳房产律师结合本地高级法院关于房产买卖合同纠纷再审案例,为大家解读一下这两个概念及省法...

房屋买卖纠纷中常出现“合同目的无法实现”和“解除权除斥期间”这两个法律术语。怎么解除房屋买卖合同才是合法的,今天沈阳房产律师结合本地高级法院关于房产买卖合同纠纷再审案例,为大家解读一下这两个概念及省法院的裁判思路。

首先沈阳房产律师需要明确一下什么是“合同目的无法实现”

通常情况下是指合同一方出现了根本性违约(如:迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行),导致了守约方签订合同获得对价或标的物不能实现或者没有意义。

以何种标准来判断合同目的无法实现呢?

  • 违约涉及的价值占合同总价值比例的大部分;
  • 即使价值不大,但违约涉及部分是标的物的关键节点,它的缺失致使其他标的物无法使用、无法完成等;
  • 时间迟延导致某些本应具有时效性的合同标的受到严重影响或变得丧失意义;
  • 此种违约行为造成的后果是无法修复的,或者修复的费用巨大,使得修复是没有意义的;
  • 违约方存在其他客观情况,致使违约方无法完成义务的。

其次,沈阳房产律师解释下什么是“解除权除斥期间”

通俗的说,在本篇文章指守约方向对方提出解除合同的法定或约定的期间(某些特殊情况下违约方也可以自己向守约方提出解除合同),守约方超过此期间提出解除合同的,有可能被法律不认可。鉴于民间商品房买卖中大多忽视了约定解除权除斥期间,我国关于商品房买卖的司法解释规定:“法律没有规定或者当事人没有约定……,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”的规定。此规定意义在于促使当事人及时解决纠纷,避免有更多损失产生,避免因时间久远导致认定各方履行合同情况的难度加大。

在明确这两个定义后,沈阳房产律师为大家整理了一个本地省高院再审判例,它代表着本地法院对此类问题的裁判思路:

辽宁省高级人民法院(2021)**号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):陈某

被申请人(一审被告、二审上诉人):实业公司,

陈某申请再审称,二审法院作出的驳回解除合同的诉讼请求,双方继续履行的判决无实际履行的可能,无法律根据。申请人解除合同、返还购房款的诉求应予支持,其理由是:被申请人单方严重违约,导致申请人合同目的无法实现。申请人在合同签订时即向被申请人支付了合同中约定的一次性房23755430元。但被申请人却严重违约:1.被申请人未时交付,且后交付的房屋未验收合格。2.交付申请人房屋面积缩水达15.%。远超法律允许面积误差范围。3.被申请人将申请人全额付款的房屋和已付清首付一处房屋产权办理到自身名下。其行为表明 了拒绝履行合同义务,导致申请人无法实现合同目的。4.被申请人未交土地出让金;未办土地证;无房屋销售许可证此种情况下的买卖合同不生效。这也导致申请人无法按揭贷款,因此买卖合同无法继续履行。被申请人的上述行为致使申请人购房投资目的无法实现。原判决驳回申请人解除合同的诉求是错误的。

实业公司答辩:

  • 双方的房屋买卖合同生效,出卖人已经交付了合同约定的房屋,买受人也付了大部分的购房款。合同依据大部分履行。双方在《房屋买卖合同》中明确约定了合同的解除条件,而买受人没有解除权,申请人早已经超过了行使合同解除权一年的除斥期间,已经丧失行使合同解除权的权利。
  • 没有办理房屋过户手续是申请人造成的。我单位曾告知陈某付清房款后可分拆办理网点登记,陈某拒绝支付,未支付部分占总购房款的近百分之二十九,只要申请人付清房款,我单位马上将房屋过户到申请人名下。房产的面积没有违约,当时约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时以产权登记面积为准。
  • 案涉房屋早已交付申请人,其已经将房屋出租了三年,其合同目的基本实现。如解除合同将面临损害承租方利益,申请人已经对房屋内部装修改造,基于成物不可毁原则,不宜解除合同。
  • 申请人是基于当地房产降价的现实情况,非善意的提出解除合同,法院不应支持。

法院认为:

双方房屋买卖合同是不违反法律规定,是合法有效合同。申请人陈某已接受房产并使用多年,其未在法定期间提出解除合同请求和证据,因此无法认定存在被申请人单方严重违约导致合同目的无法实现的情况;原审法院驳回申请人解除合同返还房款的判决并不无不当。予以维持!

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