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签订商品房购买合同时需要注意哪些事项——沈阳律师咨询

有人咨询沈阳律师,签订商品房买卖和同事需要审查哪些内容,本栏目为读者列举一二:

交房条款

4.1交付条件

买受人角度

4.1.1明确交房概念

因法律对交房的界定不明确,买受人与出卖人应在合同中明确交房的概念,如交房=交钥匙,或交房=签署交房单,明确交房之日对确认违约金、损失赔偿的起算点有重要影响。

4.1.2交付条件

重点注意以下几点:(1)交付条件应严于法定交付条件,法定交付条件包括且不限于以下2点:①房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家有关标准和规范;②商品房经竣工验收合格后方可交付使用,即具备竣工验收备案证明文件;(2)交付条件应明确房屋验收方式及主体,如单体验收、综合验收,或竣工验收备案方式等;(3)针对全装修房屋,可以约定商品房交付与装修交付相分离。

4.1.3配套设施条款

重点审查:(1)宣传资料所宣传的与合同约定是否一致,如学校、会所、车位、车库、停车设施、庭院、露台、地下室、储藏室、阁楼、健身房、游泳池、电梯等配套设施是否一致,尤其是对于自己购买商品房有重大影响的因素应当写入合同;(2)配套设施等的所有权是否约定明确;(2)是否会在房屋内铺设公共管道,相应的补偿措施或损失赔偿是否约定明确;(3)是否存在捆绑车位、装修等捆绑销售行为;(4)建议约定绿地率,而不是“绿化率”,且应注意小区公共绿地属于个人所有的约定无效;(5)配套的暖气、煤气、天然气、水电、宽带等设备的费用交接日期,以及不能及时使用时出卖人应承担的违约责任;(6)针对燃气、宽带等设施,在合同中是否约定多家经营商进入,以保障买受人选择权。

4.1.4明确配套设施能否按期交付使用及逾期交付的违约责任

重点审查以下几点:(1)交付时间是否早于房屋竣工时间及配套设施完工时间;(2)公共配套设施包括但不限于按照规划要求配建的:医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、管理、通信设施等公共建筑设施及出卖人宣传的地下车库等。对于配套设施不能如期交付的,有无约定明确的违约责任。

4.1.5车位、车库问题

重点审查以下几点:(1)在合同中除明确停车位的所有权外,还应载明停车位的面积、效果图、位置等内容,且应注意人防车位不能办理所有权登记;(2)关于车库,审查合同约定车库是否在规划内。

4.1.6学区房问题

学区划分并非出卖人必须告知的义务,因此出卖人承诺预售商品房为学区房的,应在合同中明确写明,对此条款应重点审查:(1)该房屋是否属于某学校的学区;(2)自行核实该学校入学年限、名额标准等;(3)违约责任,如买受人享有单方解除权等。

4.1.7层高问题

明确约定商品房层高(注意:不能低于国家强制性标准),针对交付商品房可能出现的层高缩水问题,鉴于法律法规尚无明确规定,司法实践亟待统一,应在合同中明确约定出卖人的违约责任、损失赔偿金额等内容。

出卖人角度

4.1.8交付条件

重点关注以下2点:(1)是否约定非因出卖人原因导致贷款延期,则交房日期顺延,或买受人原因导致交房延期,出卖人免责;(2)是否约定交房时买受人认为存在质量瑕疵时承担维修责任的主体,且应注明此情形下并不影响交房手续办理。

4.1.9交付时应提供“两书”

预售商品房在交付时,出卖人应当提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》中应写明出卖人承担的保修责任范围,《住宅使用说明书》中应载明住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准及使用注意事项等。

4.1.10特殊户型的告知义务

针对影响采光、通风,是否紧邻特殊仪表设备间,外环境是否紧邻高架、高压线、铁轨等作为买受人购房时重要的参考因素,如房屋窗口上方存在铁轨、栈桥等完全遮挡采光的建筑,出卖人应出具书面说明或在合同中明确注明,以避免产生争议,承担不必要的损失。

4.1.11可能影响房屋使用的情形

重点审查如下内容:(1)可以约定可能由于规划设计产生的部分设施、设备噪音、辐射、灰尘、气味、光照等,买受人签署本协议即视为接受条款;(2)可以约定分批建设的其他部分施工或相邻项目对房屋可能产生影响,买受人充分考虑后表示理解,并放弃对出卖人的追索权条款。

4.1.12分批建设的配套设施

重点审查以下2点:(1)商品房分批分期建设的,配套设施也亦分批分期建设,具体可供使用时间应明确,以防被买受人追责;(2)可以约定其他分批建设的配套设施存在影响已建成房屋的使用的,买受人同意不再建设该配套设施,放弃追索权条款。

4.1.13业主的协助使用义务

重点审查:(1)是否约定在未经许可情况下,买受人私封阳台、安装防护设施或进行其他施工行为时,其他业主的协助义务,如允许进入商品房;(2)是否约定涉及相邻业主、其他业主维修、保修需要时,买受人同意配合物业指定的施工单位进入房屋进行检修条款。

4.1.14房屋的坐落信息

重点审查:是否注明商品房的楼号、房号为暂定,最终以主管部门审批为准,但可承诺商品房实际位置不会产生变化。

4.2房屋验收

*买受人角度

针对全装修商品房,可以约定在进行装修前,买受人有进行查验的权利。

针对非全装修商品房,重点审查以下几点:(1)是否约定出卖人交房时须出具商品房实测面积,及出卖人拒绝出具时相应的违约责任,如买受人可拒绝收房等;(2)是否约定买受人可以先收房后交纳相关费用。

4.3逾期交房责任条款

买受人角度

4.3.1明确逾期交房的违约责任

逾期交房情形下,实践中常存在出卖人是否书面通知买受人收房、买受人未收房的理由、买受人未收房系出卖人的原因等争议,为了更好地解决争议,应当明确约定不同情形下逾期交房的责任分担与损失计算条款。

4.3.2审查逾期交房免责事由的合理性

除法定免责事由(不可抗力)外,尽可能得明确约定如政府部门延迟批复、政府通知停止施工、政府规划调整等是否作为逾期交房免责事由,不可过度扩大出卖人的免责范围。

出卖人角度

4.3.4全装修房屋应作好毛坯房交付手续

不宜过细的分别约定毛坯交付以及全装修商品房交付的时间,亦不宜约定买受人对毛坯房验收的事项。否则容易导致不同买受人不同时间分别对毛坯进行验收,无法统一进行后续的装修事宜。

4.3.5逾期交房免责事由

建议免责事由包括且不限于以下几点:(1)不可抗力,且需明确界定范围;(2)因政府临时性政策或临时建设政府公益设施;(3)政府对出卖人采取的诸如限工等措施等。

五、面积条款
买受人角度

除了写明总建筑面积外,还应明确建筑物的公共分摊面积、使用面积与套内建筑面积等内容。具体包括:(1)主卧、次卧、客厅、卫生间、阳台等的套内面积,公共设施分摊面积,避免不合理的重复计算;(2)房屋面积的测绘方式。不建议采用“以不动产权证为准”的约定,若直接以不动产权证上的数字确定房屋面积,由于不动产权证登记的面积大多数情况下并非实地测量结果,而是以出卖人提交的数字确定,存在“缩小楼”的风险,本条款实际暗含买受人已就房屋面积与不动产权证上的面积作了核对,买受人主观上对房屋面积为已知状态的意思表示;(3)建议约定若面积误差比绝对值在X%(X小于3)以上,或直接约定超过多少面积,买受人享有解除合同的权利,且出卖人应退还购房款(含退还期限及利息)、赔偿损失等;(4)若产生争议应以哪家单位的测量结果为准。

出卖人角度

建议约定如果面积存在误差需买受人补足房款的,应明确约定补足期限,逾期应由买受人承担违约责任的条款。

六、规划设计变更条款
买受人角度

建议约定:(1)出卖人对设计施工图纸(全装修房:室内装修设计施工图纸)进行变更,买受人享有的合同解除权,并且明确约定合同解除后的损失赔偿责任;(2)建议不要约定逾期视为认可条款。

七、质量保修条款

7.1房屋质量条款

买受人角度

7.1.1区分主体结构的质量问题和其他质量问题

导致商品房质量不合格的因素很多,但并非只要一出现质量问题就可以请求解除合同,而应区分不同情形分别约定:(1)针对地基基础和主体结构出现的质量问题,致使商品房无法交付使用的,约定买受人可拒收商品房、解除合同,并由出卖人承担违约责任、赔偿损失;(2)针对除地基基础和主体结构以外的其他质量问题,尽可能以列举方式约定哪些情形下买受人可拒收商品房,并由出卖人承担相应责任;(3)针对一般质量瑕疵,约定由出卖人承担修复义务,及时维修,否则应对扩大损失部分承担赔偿责任,无法修复的,买受人可要求出卖人赔偿损失。

7.1.2房屋检验

约定买受人认为地基基础和主体结构存在质量问题时,可以委托第三方进行检验,确有质量问题的,检验费用由出卖人承担。

7.2装饰装修条款(针对全装修房)

买受人角度

7.2.1装修工程施工许可证

针对全装修房,部分省市要求装修部分应具备装修工程施工许可证,如浙江省,但应注意,本条并非所有预售合同都应具备。

7.2.2空气质量检测

为避免家装污染,建议约定全装修住宅应取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告,既要符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2010),又要符合《室内装饰装修材料有害物质限量》的要求,并明确验收主体,以及空气质量检测不合格时出卖人或其委托装修的第三方相应的违约责任。

7.2.3明确样板房具体要求

将对样板房的具体要求写入合同内,尤其是全装修交付的商品房,检查实际交付的商品房装修样式、质量与出卖人宣传的样板房是否一致。实践表明,买受人虽然常主张出卖人实际交付的商品房与合同约定不符,但预售合同中并未明确约定买受人对商品房装修样式、质量的要求,即使出现不一致的情形,因合同未明确约定,买受人的主张难以获得支持。因此,在商品房预售合同中,应当增加样板房的具体信息。

7.2.4明确“包工包料”的具体内涵

审查合同装饰装修条款中是否包括以下方面:(1)具体装修范围;(2)是否有关于增项的约定,如出现增项时,以买受人书面确认为准,以实际工程量结算等。

7.2.5明确装修质量的标准

该条款主要针对全装修交付的商品房,明确细化装修质量的标准,包括但不限于品牌、型号、数量、质量、位置等具体参数,可增加要求出卖人承担连带责任的条款。仅约定至采用“高级乳胶漆”“一线品牌”“国际一流品牌”等模糊概括性词汇还不足以解决可能会出现的装修质量纠纷。若无法罗列完全,可增加兜底条款。

7.2.6明确装修质量不合格的责任主体

分两类情形审查:(1)装修由出卖人承担的,约定装修质量不合格的责任主体为出卖人,装修质量严重不合格影响交付使用的,买受人可单方解除合同;(2)装修由第三方承担的,约定装修质量不合格的责任主体为第三方,装修质量严重不合格影响交付使用的,第三方应重新装修或赔偿损失等,特别应注意若买受人对装修要求较高,不满意欲另行委托其他公司装修的,应当在本条明确约定买受人可要求解除合同,否则法院一般不会支持买受人要求解除委托装修协议的诉请。

7.2.7约定鉴定机构

在条件允许的情况下,可约定由某专业鉴定机构于交房时对装修质量进行鉴定以及鉴定费用的承担主体。若质量不合格,按前款内容承担相应违约责任。

7.2.8明确拒收房屋事由

针对全装修房,可约定吊顶开裂、瓷砖剥落开裂、墙面剥落开裂、地砖地板起翘开裂等作为拒绝收房的事由。

出卖人角度

7.2.9避免直接约定装修价值标准

为避免出卖人向买受人补偿装修价差的法律风险,预售合同中应注意:(1)避免直接约定装修价值标准的条款;(2)装修设备标准的约定不应明确到具体金额。但应注意,目前多地住建厅等行政主管部门对于全装修商品房强制要求合同明确约定装修价值标准,因此在设定合同条款时需关注当地政策信息,避免承担不必要的行政责任。

7.2.10合理约定全(精)装修标准

审查以下两点:(1)出卖人提供样板房的,在合同中注明“所提供样板房仅为参考,实际交付的商品房不以此为标准”;(2)由于期房的不确定性,建议在合同中避免直接约定装修材料、电器设备的品牌、规格等。另,同7.2.9,需关注当地政策信息,避免承担不必要的行政责任。

7.3保修责任条款

买受人角度

7.3.1保修期限

本条款约定在合同正文或合同附件《住宅质量保证书》中,应审查:(1)保修期起算点:自交房之日起算;(2)保修期限:应严于法律、行政法规的规定。

出卖人角度

7.3.2免责条款

建议约定出卖人承担保修责任的免责情形:(1)不可抗力造成的商品房及其附属设施损害;(2)因买受人不当使用、不当装修造成的商品房及其附属设施损害;(3)因买受人擅自改动结构、设备位置造成的商品房及其附属设施损害等。

7.3.3明确商品房检测费用承担主体

为避免买受人滥用权利,应审查:(1)约定买受人对商品房地基基础及主体结构、装修质量有异议的,提起检测的程序,如《浙江省商品房预售合同示范文本》中有“开发商先行说明,如当事人仍认为不合格,双方均可委托检测”的条款;(2)约定检测结果合格,相关检测费用由买受人承担。

7.4质量担保条款

买受人角度

本条是关于连带保证责任的约定,应审查:(1)该条前款约定的履约标准和违约责任是否明确;(2)连带保证责任需另行在附件中明确约定;(3)保证人是否具备保证能力。

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