我们沈阳房产律师发现：目前城市居民厌倦了喧嚣城市生活，想寻一处田园来养老的大有人在。各房产交易平台关于农村住房和宅基地方出售信息也很多，有些价格也是不低。关于城里人怎么获得农村宅基地和房产也是很多人所关注的，大家都听说过某某人买来一处山清水秀的农村房产，改造建设后确实很田园，但是一段时间后，就与出卖方产生了纠纷，结果被法院认定为买卖无效。无论怎么善后，都无可避免的产生了损失。现在大家都知道城市居民买农村房产不受法律保护，那我们怎么才能合法的获得农村房产呢？我们为你整理一个思路，仅供各位大家参考。
首先，需要明确个法律原则，“房随地走、地随房走”，意思就是说各位无论是买房子还是买地，实际上交易的对象都是房产加土地整体交易的。所以想用只交易房子的形式达到回避宅基地交易的目的是行不通滴。目前法律和政策都禁止城镇居民（非集体经济组织成员）购买宅基地，这个红线没法突破。
目前，法院对该类案件处理的原则是
1.宅基地使用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方式处分宅基地
2.本集体经济组织内部允许宅基地使用权转让
3.宅基地使用权不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押
4.处理宅基地使用权转让纠纷应当把握的原则
在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。
5.宅基地使用权原则上不得单独出租，在不改变宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。
6.宅基地使用权不能继承，但继承地上房产的可酌情处理。
公民对宅基地只有使用权，而没有所有权，不能继承。但是，在地上的房屋，可以继承。宅基地使用权也随之转移。同时，根据继承法的法理，不应当对继承人的主体资格进行限制，也就是说，不论继承人是否为本集体经济组织成员，都有权继承。需要注意的是个别判例显示：非集体成员在宅基地上非经程序批准无权个人新建房屋，如果继承房产的方式取得宅基地使用权，原地上房屋倒塌的，会导致继承财产灭失，进而导致无合理依据在继续使用该宅基地。
7.转让宅基地使用权未办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力，亦不能对抗第三人。
8.因与集体经济组织成员共建，而取得房屋的份额共有权。
我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。
9.宅基地的买卖是历史形成，且办理备案登记的，酌定有效。
城镇居民购买村民宅基地已有二十多年，购房合同在当时已经政府房地产管理部门审核井登记备案。买受人已经对房屋进行了翻、扩建，原房屋已不存在，出卖人主张确认买卖行为无效并由买受人返还房屋已无法实现，从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。
以上就是沈阳房产律师对城镇户口购买宅基地及房产的法律适用介绍。我们可以发现，直接购买或变相购买都是有风险的。
那么，如何实现在农村小院养老的理想呢？我们推荐以下方式（仅供参考，世上没有绝对无风险的事）：
1、城镇户口租用宅基地或地上房产，或与出租方共建房屋
租用的是使用权，不涉及到违反法律的问题。租用期限一般依据合同法规定最长可以达到二十年，可以约定到期优先续租。 宅基地出租方中途违约怎么办？一般可以通过加大违约责任来防范，也可以约定地上房产翻建后到期所有权的归属，如果中途违约或不续租时可以对翻建房屋产权归属，部分归属等作出有利于承租方的约定。以此来制约出租方，加大违约成本是最好的避免违约的方式。
2.落户到该集体组织，（难度较大，各地落户政策不一致）
3.继承宅基地上房屋（法律人有强迫症，估计遗嘱继承的方案是理论上可行的，但是要注意建筑物还能用多少年）
以上就是我们沈阳房产律师能想到的最小风险的方案了，谁有新方法可以给我留言，我们交流一下长长见识。
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