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购买商品房后发现是抵押房,抵押权人已申请执行该房产,法院会怎么判?-沈阳房产律师

所属分类: 沈阳建设工程房地产律师, 沈阳经济合同纠纷 | 发布日期:2021年3月8日 16:32

近日,沈阳房产律师在线咨询时遇到了上面这个法律问题。经过分析调查,此类情况在买房时还是偶有发生的。现在我们引用一则2021年的省法院的判决,它明确了消费者的物权期待权优先于抵押权,而一般不动产买受人物...

近日,沈阳房产律师在线咨询时遇到了上面这个法律问题。经过分析调查,此类情况在买房时还是偶有发生的。现在我们引用一则2021年的省法院的判决,它明确了消费者的物权期待权优先于抵押权,而一般不动产买受人物权期待权不能对抗他人享有的抵押权优先受偿权。

 

首先,需要通俗的介绍两个房地产权利的法律概念:

担保物权:经济活动中为了保证守约,合同义务人提供的不动产抵押、动产质押等,由此形成了权利都属于担保物权,该权利可以优先于其他普通权利受偿,法律另有规定除外。

物权期待权:在本案中可以简单理解为购买房屋一方,等待、期待、要求对所购房产办理过户登记最终取得不动产的产权。

案情简要

购房者向甲某购买房屋并已支付全款,但尚未过户。此时,有乙公司持另案生效判决,向法院申请执行甲某财产。该判决确认案涉房产在购房行为发生之前就抵押给了乙公司,该判决确认乙公司对该房产享有优先受偿权。受案法院执行局依据该生效判决,查封了案涉房产。购房者得知房产被查封之后,向法院执行局提出了执行异议。执行局认为异议没有依据裁定驳回申请。由此引发了购房产提起的执行异议之诉。

该购房者起诉的依据是参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程承包人的工程款受偿权优于房产抵押权和其他债权。第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述司法解释的规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项(法律规定该支付比例必须大于50%),其权利优先于抵押权。而本案中购房者的购房和支付房款的行为均发生在法院查封之前,且全额支付房款。据此,购房者要求排除法院对该房屋的执行和查封,其享有的物权期待权优先于房产抵押优先受偿权。

省院经过梳理事实与法律后,作出以下认定:建设工程价款优先于抵押权受偿的规定以及办理执行异议和复议的司法解释均明确规定了消费者购买商品房享有的物权期待权优先于抵押权。而本案中购房者是从甲某个人手中购买的房屋,属于非商品房消费购买行为的二手房买卖其只能对抗普通的金钱债权。因此该购房者不能对抗已设定的抵押优先受偿权。

法院最终驳回了该购房者的诉讼请求。

该案件的结果可能不是很多购房者所希望见到的结果,但是该判决很有条理的分析个人购买商品房在什么情况下可以对抗设定在先的抵押权。即:直接在房产开发商手中购买房产的,是消费者购房行为,在全部或大部分付款的情况下,是可以对抗所购房产已经设定抵押权的。所以,今后大家购房时不要贪便宜买抵账房、中介房或其他二手交易。

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