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买房必备法律常识–沈阳律师咨询

房屋买卖中要注意哪些问题?
遭遇纠纷后又该怎样有效维权?这些小常识开发商可不会提醒你小编告诉你!
1
“订金”与“定金”是不同的法律概念是开发商欲规避法律责任的惯用做法
《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。
商品房交易中,买家履行合同后定金应当抵作价款或者收回,若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的应双倍返还定金,订金可退!定金难返!
订金并非一个规范的法律概念实际上它具有预付款的性质并不具备担保性质
     商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
2
商品房也是一种商品买卖双方签署合同后没有发生约定和法定的退房理由任何一方违反合同约定均需向守约方承担违约责任
     此外,从法律上讲,开发商降价对老业主来说是很难维权的,这属于房地产交易的风险。但如果签合同时开发商有书面承诺,承诺不降价,或若降价就赔偿业主损失,这样业主就可以获得赔偿。 
打砸售楼处只能徒劳无果甚至会构成犯罪
3
“五证”
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》
上述证照不全容易引发纠纷因此,购房前购房人可以向房地产开发商或有关部门了解上述情况,或者要求开发商出示相关证件
“二书”
开发商还应当在交付房屋时提供“二书”
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》
4
1、业主取得权属证书的期限无法确定;2、为取得权属证书,需要支付额外费用,如需补交土地出让金;3、只能取得使用权,不能取得权属证书,不能上市交易;4、可能被政府以违法建设强制拆除。
5
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传,如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任,但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。
《中华人民共和国广告法》第二十八条:广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。广告有下列情形之一的,为虚假广告:(一)商品或者服务不存在的;(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息,或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息,以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符,对购买行为有实质性影响的;(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

6
双方签订《商品房买卖合同》后尚未办理预售备案登记前购房人反悔,以《商品房买卖合同》尚未生效为由单方面解除合同购房人应当按照合同的约定承担违约责任。
《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
7
针对开发商延迟交房业主们可集结起来找开发商讨个说法,如果不行可走法律程序
根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此如果开发商没有按期交房,业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
购房人如欲解除合同应当先进行催告催告之后超过三个月的,购房者可要求开发商解除合同
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一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效置业者有权退房二是开发商根本违约,置业者有权解除合同并追究开发商的责任
可以拒收的正当理由
1、房屋未经竣工验收合格;2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;5、交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件;

6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,而且这些事实都是不需要收房就可以证明的。

开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。比如开发商故意告知置业者虚假情况如竣工日期、装修规格及质量标准等或者故意隐瞒真实情况可以认定为欺诈行为合同无效
上海房产律师董守菊
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