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违反限购政策购房，当心“房财两空” –沈阳律师推荐阅读
购买限购房屋需谨慎
原创 北京三中院 北京三中法院风景线 微信公号
为推动房地产市场平稳健康发展，国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
为贯彻“房住不炒”的精神，各地政府出台了不同的房屋限购政策，对房地产市场进行调控。
但一些购房人无视限购政策，抱有侥幸心理，通过各种途径规避限购政策，殊不知其中隐藏着巨大的法律风险。即使买受人与出卖人签订了房屋买卖合同、支付了购房款，并实际占有了房屋，但因违反限购政策，无法办理房屋过户手续，仍有可能导致购房人“房财两空”，所购房屋被法院强制执行。
2011年，常某作为出卖人与买受人俞某签订《北京市房屋买卖合同》约定，俞某购买常某名下的位于北京市朝阳区的某房屋（以下简称涉案房屋），并约定了购房款的数额、支付方式和支付时间，以及办理过户手续等内容。合同签订后俞某支付了部分价款，常某向俞某交付了涉案房屋，但涉案房屋一直登记在常某名下，未能办理过户登记。俞某认可其在与常某签订涉案房屋买卖合同时，其系非北京市户籍且其在北京市已经有一套住房，不符合北京市当时的购房政策。
2017年，常某将涉案房屋抵押给丹某，并办理了抵押登记，被担保数额为40万元。2019年，某仲裁委员会就丹某与常某等借款合同纠纷一案作出仲裁裁决书，裁决常某等向丹某偿还借款本金40万元及利息。该裁决书生效后，丹某向北京三中院申请强制执行，在该案执行中，法院查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，俞某向法院提出执行异议，法院作出执行裁定书，裁定驳回案外人俞某的异议请求。现俞某认为涉案房屋系其合法取得，查封行为侵犯了其财产权益，故提起执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”俞某请求停止执行涉案房屋并解除对该房屋的查封，其应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。在丹某对涉案房屋享有抵押权并已对涉案房屋申请执行且法院已经采取查封措施的情况下，判断俞某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需审查其是否符合上述规定的条件，只有同时符合上述规定的条件才可以排除执行。本案中，俞某虽在法院查封涉案房屋之前已与常某签订《北京市房屋买卖合同》并按合同约定支付了部分价款，但其在明知自己不符合购房条件的情况下，仍然购买涉案房屋导致无法及时办理过户手续，系其对政策限制的忽略，故其不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。另外，俞某在签订案涉房屋买卖合同后，因其权利未公示，其享有的只是要求常某交付房屋、办理过户手续的请求权。丹某的抵押权登记时间虽在俞某签订合同并支付部分款项之后，但其抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权。综上所述，俞某要求停止执行涉案房屋并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。法院判决驳回俞某的诉讼请求。
未办理过户登记的房屋买受人是否一概不能排除法院对买受房屋的强制执行？
根据我国《物权法》的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才能发生效力。但司法实践中，部分当事人对不动产虽尚不享有《物权法》规定的物权，但因其具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《物权法》意义上的物权，即其享有对不动产所有权登记至其名下的期待。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有物权期待权的无过错的不动产买受人受法律保护，其所享有的物权期待权能够排除执行，但必须同时具备以下条件：第一，申请实现的债权限于金钱债权；第二，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，在法院查封前已经合法占有不动产；第五，非因买受人原因未办理过户登记。
根据一般生活经验，购房人在购房前了解当地商品房限购政策，并不需要特殊的法律专业知识。购房人在购房前，应当对当地的购房政策进行了解并予以遵守，尽到合理的注意义务。若购房人明知自己没有购房资格仍然购房，导致无法办理过户手续，其对于所购房屋无法办理过户登记存在过错，对所购房屋不享有合法的物权期待权。买受人与出卖人虽签订房屋买卖合同，但买受人仅享有要求出卖人交付房屋、办理过户手续的债权请求权，基于公示公信效力和权利外观主义，不能排除法院对所购房屋的执行行为。
房屋限购政策是政府为了调控住房价格、促进房地产市场平稳健康房展而采取的一系列行政措施。购房人应当在购房前细致了解并严格遵守房屋限购政策。如购房人明知自身不符合购房条件，仍与出卖人签订房屋买卖合同，将产生极大的交易风险和法律风险，如本案中所示，买房人可能被卷入诉讼，其享有的权利无法排除执行，而面临“房财两空、鸡飞蛋打”的悲惨境遇。在此，法官提醒购房人要严格遵守限购政策，避免自身遭受损失。
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