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沈阳房产律师免费咨询之“购买学区房卖方不迁出户籍怎么办”?

所属分类: 沈阳房产律师 | 发布日期:2021年5月27日 13:44

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今天,刚为一位客户解答了一个房产纠纷咨询问题,我觉得有点代表性,现在贡献给大家,希望对遇到此类问题的朋友有所帮助!现在,很多有条件的家庭会为子女的就学选择购买学区房,或者在普通需求购房时会发现卖方并没有将户籍迁出,这不但影响了子女就学,也影响了购房人的基本的落户需求。虽然大家的法律意识都很高,有约定卖方要配合办理落户,但是很多卖方不诚信,拖延办理或玩失联。买方拿起法律武器维权是碰到最现实的问题是该如何提出诉讼请求,是要求法院判令被告强制其迁出户籍?还是以安排子女学区房就近入学的合同目的无法实现为由解除合同?或者要求卖方迁出户籍的同时要支付违约金,违约金该怎么计算?

作为专业的沈阳房产律师, 我对此类问题开展了调研,现在结合现有高级法院判例,为大家解读一下这个问题。

根据北京高院2020年的判例

案情:2019年,原告作为买受人(乙方)与被告(出卖人、甲方)签订《购房合同》,约定原告以四百五十万元价格从被告处购买学区内房屋一套,出卖人于办理该房屋转移登记之日前5日内,关办理完成户口迁出手续。如出卖人未如期将户籍迁出的,出卖人应按每天支付总价款万分之五的违约金。被告在案涉房屋的户籍仍然登记在涉案房屋上未能迁出,截止原告起诉之日被告应支付未迁出户籍违约金五十万元,原告请求法院判令被告支付该违约金,确认该房户籍变更为原告及家人。

法院认为:被告与原告签订的《购房合同》合法有效双方均应依约履行。按相关迁出户籍的约定,被告应及时户籍迁出手续。但是由于户口迁移受行政机关管理,因此法院不能直接判决判决户籍迁出并更正为原告,但被告负有配合原告办理迁出户籍的义务,并承担违约责任,如被告拒不履行配合义务,法院执行部门可以申请强制被告配合履行迁户。法院根据本地区经济水平酌情确定被告给付原告未迁户口违约金150000元(注:被告逾期违约210天,法院并没有简单适用万分之五违约金的标准)。

沈阳房产律师提示:关于买方提出的该房产因户籍存在瑕疵,购买学区房让子女入学是合同的根本目的,该合同目的被告是明知道的,现在该目的无法实现,请求解除合同的主张。因购买房产的根本目的属性是用于居住或其他同类使用目的,乃至保值增值的目的。获得学区房入学政策并非合同必然目的。并且双方合同对无法入学构成解除合同条件没有明确约定,以此解除合同难以获得法律支持。我们认为:事实上如果合同中对户籍问题和学区就学的购房的合同目的和用途约定再明确一些,并将此作为解除合同条件,原告是有机会获得法院支持的。

文章来源:沈阳律师郑忠博百家号
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