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房屋买卖及确权的纷争?–沈阳律师

所属分类: 沈阳房产律师 | 发布日期:2020年12月4日 20:19

房产确权的法律适用

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一审诉讼请求 
甲男向一审法院起诉请求:1.确认涉案房屋原告与第三人共同共有;2.判令被告协助原告及第三人办理案涉房屋变更登记过户手续;3.诉讼费由被告承担。
一审查明事实 
原告甲男与第三人丙女系夫妻,被告乙女系第三人丙女母亲。
被告乙女与置业公司签订房屋买卖合同,购买房屋,房屋价款为851,400元。此房款由原告甲男与第三人丙女出资支付。
房屋为精装房,该房屋契税、维修基金由第三人丙女由其银行卡支付,房屋交付后,物业费、采暖费也由第三人用其银行卡支付。此房由原告父母居住,照顾原告与第三人子女。
现原告以诉争房屋为原告与第三人出资购买为由诉争法院。涉案房屋购房相关手续由被告乙女持有。
一审法院判决

一、涉案房屋的出资问题。原告与第三人系夫妻,涉案房屋为双方出资购买,有双方银行转款记录。对于被告与第三人银行流水账显示,双方发生多次多笔数额转款,不能证明被告向原告及第三人偿还房款的事实。以上,足以证明原告与第三人出资购买涉案房屋的事实。

二、房屋使用占有问题。涉案房屋为精装修交付的房屋,交付使用后,由于原告父母为照看原告与第三人的子女在此居住,但不能证明为原告与第三人实际占有使用。

三、涉案房屋权属证书等相关材料持有保管问题。涉案房屋的权属证书、契税证明、购房凭证等均由被告提交,被告为持有、保管者。原告抗辩由第三人保管交给被告的证据不足,一审法院不予认定。

四、涉案房屋的权属问题。根据《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力。”第十七条规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属记载的事项,应当与不动产登记簿一致。”

本案基于原告与第三人的夫妻关系,第三人与被告的母女关系的特定身份,由于原告与第三人产生矛盾,原告主张涉案房屋权属确认为双方所有,但第三人未主张该权利,否认借其母亲名义购房的事实,双方对涉案房屋的权属持有相反意见,作为房屋出资人在主张确权的主体权利表述上也不一致。

对于“借名买房”是一种委托合同关系,应签署书面合同,口头约定一旦发生纠纷,对双方均产生不利后果。现被告名下无房屋,为保障被告对房屋的居住权,维护公民合法权益,体现对于家庭伦理与公序良俗的尊重,综合考虑上述因素的情况下,对于原告及第三人购房出资款等相应费用应作为原告及第三人对被告乙女的债权。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定,判决:驳回原告甲男的诉讼请求。

甲上诉意见

一、被上诉人无购买案涉房屋的真实意思。并且,原审法院已经认定房屋出资人、购买人均为上诉人和第三人,符合借名买房的基础事实。所以,原审判决结论错误,应当予以纠正。

二、被上诉人从根本上并不具备购买案涉房屋的资金能力,原审判决其为房屋的实际权利人,完全违背事实;不能仅仅依据产权登记来确认房屋的真实所有人,属于适用法律错误。依据《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”之规定。本案中,登记人为被上诉人,基于的是借名买房原因。而房屋的产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。案涉房屋的所有权确认:应看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析。

三、关于案涉房屋权属证书及相关材料持有保管问题:虽由被上诉人提交,但真实情形为第三人保管,仅因上诉人与第三人产生离婚纠纷分居时,第三人带其娘家亲属(包括被上诉人)将贵重财产包括权属证书材料一并“卷走”带回被上诉人住处,才由其举证。但,综合房屋交付、居住、使用情况,被上诉人完全没有过参与,均由上诉人和上诉人的父母使用居住。据此,也可以排除被上诉人并非案涉房屋真实权利人。

第三人与上诉人自2018年3月起分居。分居时,第三人同被上诉人居住生活,对于房产证由被上诉人举证,却因第三人交由被上诉人而已。法庭应当着重考量的是房屋真实使用、管理人、出资等情形来认定权利人。而不是单纯依照房产证由谁举证来认定。

四、关于原审判决“居住权”的论述,并不属于对方在本案中的确权理由,原审据此为判决理由属于严重侵犯了上诉人和第三人的财产权利。事实上,第三人在婚前拥有的个人房产,一直由被上诉人独自居住,被上诉人在本套案涉房屋购买之时,自己亦有房改房,可以说被上诉人拥有多处个人住处。原审判决,以“居住权”替被上诉人找判决理由,实属牵强。忽略了本案的法律关系,侵犯了上诉人和第三人的财产。

综上所述,从房屋的购买目的、房款交付、房屋的使用、借名买房的原因。上诉人有充足的理由推翻房产登记书,上诉人和第三人才是案涉房屋的真实权利人。恳请贵院依据证据、事实,正确适用法律,支持上诉人的上诉请求。

乙女答辩:不同意上诉请求。

丙女答辩:同意乙女的意见。

乙上诉意见

一、一审判决行为超出诉讼请求,本案案由为所有权确认纠纷,而一审判决中认定了债权债务情况。本案一审法院没有摆正居中审理这一位置,显然一审裁判存在重大违法。

二、一审认定事实错误,一审法院认定“此房款由原告甲男与第三人丙女出资支付、出资购买”错误;一审法院认定“维修基金由第三人丙女刷卡支付错误”,案涉房屋的维修基金由上诉人乙女现金支付,没有第三人丙女刷卡支付;一审法院认定“此房屋由原告父母居住,照顾原告与第三人子女”、“交付使用后,由于原告父母为照看原告与第三人子女在此居住”错误;一审法院认定“对于原告即第三人购房出资等相关费用应作为原告即第三人对被告乙女的债权”错误;一审法院认定“对于被告与第三人银行流水帐显示,双方发生多次多笔数额转账,不能证明被告向原告及第三人偿还房款的事实”。

三、一审案件审理期限长达18个月,超过一审民事诉讼六个月的审理期限。

丙上诉意见

一、一审判决行为超出诉讼请求,本案案由为所有权确认纠纷,而一审判决中认定了债权债务情况。本案一审法院没有摆正居中审理这一位置,显然一审裁判存在重大违法。

二、一审认定事实错误,一审法院认定“此房款由原告甲男与第三人丙女出资支付、出资购买”错误;一审法院认定“维修基金由第三人丙女刷卡支付错误”,案涉房屋的维修基金由上诉人乙女现金支付,没有第三人丙女刷卡支付;一审法院认定“此房屋由原告父母居住,照顾原告与第三人子女”、“交付使用后,由于原告父母为照看原告与第三人子女在此居住”错误;一审法院认定“对于原告即第三人购房出资等相关费用应作为原告即第三人对被告乙女的债权”错误;一审法院认定“对于被告与第三人银行流水帐显示,双方发生多次多笔数额转账,不能证明被告向原告及第三人偿还房款的事实”。

三、一审案件审理期限长达18个月,超过一审民事诉讼六个月的审理期限。

甲男针对乙女以及丙女的上诉答辩:被上诉人甲男对原一审认定的事实部分基本无异议,案涉房屋的所有出资均为甲男、丙女夫妻双方直接刷卡支付。关于是否为判决中认定的“债权”关系,是法院在查清事实后做出的必要论断,并非直接的判决,并不属于超审理范围之说。也说明了正因为甲男、丙女夫妻的出资购买行为,才获得了案涉房屋,否则,乙女根本无能力购买案涉房屋。而一审法院认定“债权”后,还应当进一步阐述该债权已经转化为案涉房屋的物权获得。其“债权”认定的背后,是肯定了物权人为甲男夫妻,结合被上诉人甲男的上诉事实和理由,一审判决的结论错误。

二审法院判决

二审法院认为,关于甲男请求确认涉案房屋是其与丙女共同共有的问题(即借名人为甲男、丙女,出名人为乙女),甲男、丙女与乙女之间并未签订“借名买房”的书面协议,故对于甲男的诉讼请求,应按照本案甲男、丙女以及乙女的行为是否符合“借名买房”的法律行为特征来判断。

“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定,借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下,但由当事人实际享有房屋权益,他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人,他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为,房屋登记在出名人名下,而房屋相关权益应由借名人享有。

关于甲男与丙女是否存在借名买房的合理性问题,甲男陈述:借名买房的目的是让甲男的父母照顾老二,当时有购房限购令,对甲男夫妻有影响,对甲男父母有影响,所以当时选择借乙女的名,因为乙女名下无房产。丙女对甲男的上述陈述不认可,认为:甲男说谎,当时没有限购令,售楼员可以作证。

结合乙女申请的证人到庭的陈述“当时有限购政策,限购是二环内,但我们是二环外,不受限购政策影响”以及乙女购买案涉房屋当时的相关政策内容“在我市行政区域内,已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女、下同)可再购买1套住房;能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房”,甲男父母已经购买一套住宅的情况下,不能再购买第二套住宅的理由应不成立,故甲男陈述的观点合理性不足。

关于案涉房屋的房款支付问题,甲男对于乙女、丙女向法院提交的《甲男、丙女挪用乙女资金明细汇总》记载的“钱款”承认属实发生过,该汇总表记载:乙女转账置业以及花销共计100.5999万元。甲男承认在置业其与丙女有一处房产,即乙女转账支付指向的房产。

通过上述事实的分析,可以确定甲男、丙女夫妇与乙女存在资金支出混同的情况,乙女为甲男、丙女夫妇二人购房以及生活消费支出了大额资金,甲男、丙女亦为乙女支出大额资金。

虽然甲男、丙女并未向乙女出具欠条、不能证明乙女的大额支出系乙女向甲男、丙女的借款,但考虑当时甲男、丙女与乙女居住一室、应关系融洽,乙女主张的甲男、丙女在购房时向乙女“挪”用部分资金存在合理性,又甲男并未举证乙女的支出资金系丙女的自有资金,故可以确定乙女主张的甲男、丙女在购房以及消费时向乙女“挪”用部分资金存在高估盖然性,则丙女、甲男用自有资金支付登记于乙女名下的案涉房屋房价款系“归还”乙女曾经“挪用”的资金更符合本案丙女、甲男与乙女的行为特征,亦符合公平原则。

关于案涉房屋的产权证书、契税证的持有问题,甲男对于一审法院查明的“涉案房屋购房相关手续由被告乙女持有”并无异议,结合乙女购房时系一人单独决定购买案涉房屋的实际情况,在甲男不能举证乙女系“代”甲男、丙女持有案涉房屋相关手续的情况下,可以确定乙女系一直持有案涉的产权证以及契税证,而并非上述证件由甲男以及丙女持有。

关于案涉房屋的使用情况,乙女一人办理了案涉房屋的入住手续,持有案涉房屋的维修基金、物业费、采暖费收据,在甲男无相反证据证明乙女并非合法入住案涉房屋的情况下,应认定乙女一人在案涉房屋办理入住后曾经居住于案涉房屋。

甲男陈述:在案涉房屋登记于乙女名下后,曾提出过异议,但没有证据。考虑案涉房屋于2015年9月30日登记于乙女名下后至甲男向一审法院提出本案诉讼期间已经经过三年有余,甲男并未在该期间就此问题向乙女明确提出过异议。

要认定双方是否存在借名买卖合同关系,需要考虑的要件事实为:双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在要件事实认定上,证据的认定极为关键。法院认定证据,需综合全部证据内容、证据间的关联性,结合借名买卖合同的特点,运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定,任何因素都不宜单独作为认定事实的依据,故案涉房屋的出资问题不宜单独作为认定事实的依据。考虑本案出资主体、房屋使用、证件资料保管、双方关系、是否存在借名协议及双方陈述“借名”的合理性等问题,与甲男主张的“借名买房”观点不相吻合,不能确定甲男主张的“借名买房”事实存在高度盖然性,故一审法院驳回甲男的诉讼请求结果正确。

综上所述,甲男的上诉请求不能成立,应予驳回;乙女、丙女的主张成立,应予支持;一审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

来源丽姐说法 微信公号

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