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合作开发房地产合同中提供土地一方只收取固定利润不承担风险的,沈阳房产律师认为应定性为名为合作实为土地使用权转让合同

所属分类: 沈阳建设工程房地产律师 | 发布日期:2021年4月11日 14:20

        在房地产合作开发建设过程中,经常遇到约定出资一方或提供土地一方要求只收取固定利润却不承担合作风险的条款。沈阳房产律师郑忠博经过梳理相关法规和判例,得出的结论是:如果土地提供方不承担项目开...

        在房地产合作开发建设过程中,经常遇到约定出资一方或提供土地一方要求只收取固定利润却不承担合作风险的条款。沈阳房产律师郑忠博经过梳理相关法规和判例,得出的结论是:如果土地提供方不承担项目开发风险的,应当将合作协议定性为土地使用权转让合同;如果合作开发中提供资金方提出不承担开发风险的,则应当将该资金投入定性为企业借款。

今天还是采取以案说法的形式,介绍一下合作开发房地产协议被定性为土地使用权转让的情形。

案情简介

原土地使用权人(国有独资)与建设公司合作开发房地产,合作协议约定土地使用权人提供土地给开发项目,项目建成后后收取固定房产即可,对项目的任何风险和亏损不承担责任。建设公司又另行与施工单位签署了开发、施工承包等协议。后因承包单位与建设公司之间发生纠纷,经过一审、二审后又向最高院申请再审。建设公司在诉讼中提出在建设开发房地产项目过程中与施工单位签署的一系列协议未经(项目合作方)原土地使用权人同意或参与,况且该土地原来是国有资产,未经相关审批的处分土地及地上建筑行为是无效。基于以上原因导致建设公司与施工单位的一系列协议无效。

裁判结果

针对建设公司与原土地使用权人的合作开发协议的性质,最高院认为合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。本案中,根据建设公司与原土地使用权人之间签订的《合作开发合同》约定,原土地使用权人提供土地,建设公司提供资金,共同开发建设“***项目,原土地使用权人只固定取得临街店铺,项目的利润由建设公司享有,投资风险亦由建设公司承担。从合同内容看,原审判决认定《合作开发合同》名为合作开发房地产合同,但是实际上属于土地使用权转让合同,并无不当,而案涉土地使用权的转让并不属于《招投标法》第三条规定的必须进行招标的情形,该合作开发合同有效。

沈阳房产与建设工程律师郑忠博提示:基于以上认定,合作开发的土地提供方(转让方)除了等待收取转让土地对价财产之外,并不参与项目后续的建设和开发,后续建设公司与其他方的合同关系与土地转让方无关。房地产开发、施工与转让历来都是诉讼高发之地,律师建议各方提高法律意思并聘请律师全程参与,以微小的成本来杜绝巨大的风险才是王道。

亡羊补牢,不如未雨绸缪!

 

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