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同一房产同时存在被拆迁安置人、买受人、抵押权人及建设工程款优先权人,最终谁能取得所有权?

所属分类: 沈阳建设工程房地产律师 | 发布日期:2021年4月8日 10:00

这是一个很典型的案例,出现了我国法律对不动产的各类优先权的竞合现象。我们沈阳房产律师认为它的意义在于同一案例中最高法院综合衔接适用不同法律规定案例,它可以为我们客户揭示此类问题的裁判思路。对后续此...

这是一个很典型的案例,出现了我国法律对不动产的各类优先权的竞合现象。我们沈阳房产律师认为它的意义在于同一案例中最高法院综合衔接适用不同法律规定案例,它可以为我们客户揭示此类问题的裁判思路。对后续此类问题有借鉴意义。在各类不动产优先权当中,法院认为被拆迁安置人享有最高的优先权。

最高法院认为:

关于被拆迁安置人对案涉商铺享有的权益是否足以排除执行的问题。虽然基于被拆迁安置人系案涉土地的原使用权人和拆迁还建关系,案涉《国有土地使用权收购合同》等约定商铺铺归被拆迁安置人所有且已实际交付,但未过户到被拆迁安置人名下,目前已被杨纯申请人民法院查封,且302商铺已被阳新金马公司抵押给杨纯,并办理了抵押登记手续。因此,被拆迁安置人关于排除执行的异议是否成立,取决于双方对案涉商铺享有的权利孰具有优先效力。当时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持,明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定,建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权,但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见,因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权,买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权,而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。本案中,诉争的201铺和302铺属被拆迁安置人拆迁还建房,被拆迁安置人对201铺和302铺享有的特种债权分别优先于杨纯对上述商铺享有的普通债权和抵押权,原审判决认定被拆迁安置人申请排除对201铺和302铺的执行具有事实和法律上的依据,并无不当。

沈阳房产律师提示:读懂这个案例就可以明确判断出不动产优先权的所有问题!

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