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辽宁省高院对房屋租赁合同案件中不安抗辩权的最新裁判规则(2021.2.8)

所属分类: 沈阳建设工程房地产律师, 沈阳律师咨询 | 发布日期:2021年3月8日 11:07

沈阳房产律师留意到,在商场租赁合同案件中经常出现经营环境恶化、客流减少引发的争议。承租人认为出租方违反招商引资是的入场承诺,经营环境氛围没有达标,认为被骗进驻商场的,其有权中止支付租金直至问题解...

沈阳房产律师留意到,在商场租赁合同案件中经常出现经营环境恶化、客流减少引发的争议。承租人认为出租方违反招商引资是的入场承诺,经营环境氛围没有达标,认为被骗进驻商场的,其有权中止支付租金直至问题解决。而出租方认为已经按约定场地交付并认真管理,经营环境是店铺自行承担的商业风险。那么如何认定和解决不安抗辩权这一法律问题?辽宁省高院最新的判决可以给出一个裁判思路。

辽宁高院认为:营造商业氛围并不是租赁合同约定事项;商业环境恶化和客流冷清并非出租方违约所致;出租方没有证据证明本案存在合同法第六十八条规定的可以行使不安抗辩权的的情形。综上,承租方以行使不安抗辩权为由拒付租金的理由不成立。

案件背景:2013年,出租方乐天公司将电影院场地出租个山东一家影视公司用于经营,合同已经履行多年。承租方自2017年3月起未按合同约定支付相应的租金。其理由为:受韩国“萨德事件”影响、影院的营业额呈现断崖式下跌、票房和卖场等总体营业额下降50%以上为由,要求出租方给予租金减免,出租方回函表明无意减免租金并且如果承租方无意解除合同应及时付清之前拖欠的租金。由于双方就支付租金问题没达成一致意见,出租方随后发出来通知解除合同,由此依法诉讼。

承租方的观点是:2017年2月27日韩国“萨德事件”发生后,民众抵制乐天集团,出租方与该集团有隶属关系,影院的营业额呈现断崖式下跌,票房和卖场等总体营业额下降50%以上,损失惨重。乐天集团与“萨德事件”密不可分,出租方有义务维护其商业信誉,承租该场地也是考虑到了乐天集团的此前良好的知名度。现在商业信誉降低,商业氛围的破坏直接导致承租人的承租场地合同的初衷。承租人行使不安抗辩权可以中止履行合同,出租方解除合同无依据并造成承租人产生了损失。

出租方观点是其与韩国乐天集团不存在直接的隶属关系,“萨德事件”与出租房方无关,承租方业绩下滑是自身经营不善。所谓“商业氛围”并非出租方在《房屋租赁合同》项下的合同义务,出租方不存在违约行为。

法院判决认定:1、出租方没有违约行为,对商业氛围在合同中没有约定;2、“萨德事件”是客观发生的社会事件,由此产生的负面影响是客观存在的,但不应归责与任何一方;3、《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”本案中,作为出租方已经按照《房屋租赁合同》的约定交付了案涉租赁物,履行了合同义务,承租方也持续使用数年,而“萨德事件”的发生本并不影响租赁物的交付,本不影响租赁物的如期履行,故承租方不交纳租金的行为不符合行使不安抗辩权的法定条件,其行使不安抗辩权的主张于法无据,本院不予支持。

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