写在前面的话：这个文件是针对温州等地区当时出让住宅建设用地使用权的时候存在小于最长出让年限的情形。按照1990年国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年，有很多地方出让了20年，30年，并不违反法规的规定，但面临土地使用权到期如何延续的问题。2008年施行的《物权法》明确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2021年施行的《民法典》则加了一句，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。虽然媒体宣传明确解决了续期问题，实际上没有新的内容，特别是大家比较关注的续期费用缴纳，更只是空头授权条款，把问题抛出去，但有一点明确，必须用法律或行政法规层级方可规定。如果到期后没有相关规定出来或者出台文件层级不够，是否可以按照规定自动续期，暂免收续期费用，理想是比较美好的。不过大家也不必过于担心，毕竟住宅小区按照土地使用权分摊到每户的面积都不大，真要收起来也不会很高，当然如果是别墅可能占地面积就比较大，但这也起到调节贫富差距的作用不是么。倒是现在很多地方不动产登记已经不再分摊土地使用权面积了，如果真要收费计算起来倒是比较麻烦。至于续期是按70年还是无期限登记，到时候应该会有相关规定吧，我倾向于还是按70年。所谓建筑使用寿命50年，那是设计上的最低年限，不等于超过50年就要拆掉，只是可能发生漏水等情况。否则以现在的单元房居民组织水平，联合重建基本不可能。
至于非住宅建设用地使用权到期的续费，总的来说，就是到期前申请续期，补签出让合同补交出让金。国家没有公共利益的理由必须延期，如果不延期则可无偿收回地上建筑物及土地使用权。至于能否实行下去，到时候由业委会还是其他人来申请延期，有不想续费的怎么处理，还看后面的详细规定。这也是我不建议购买商住楼或类住宅等产品的原因，毕竟规定已经明确。当然你也可以搞一把政策套利，赌法不责众，博弈政府不敢或不能对商住用地续期收费。真有赌赢的，比如小产权房，十年前就有人咨询，我告知有政策风险和违约风险。但不排除有的地方比较守信用靠合同转让倒手一把就能大赚的。我只能说，祝你好运。所谓长期主义，就是押注在大概率事件上，可能一段时间不会出现，但时间越久，出现的几率越大。这是唯一比较确定的事情。大家熟知的巴菲特就是如此，索罗斯其实也是押注小概率事件的大概率发生几率。但人生太短，专注眼前的事情已经够多，谁能一眼万年，这条路注定是寂寞的。及时享乐和延后满足都是人生的态度，没有对错之分，但在具体事情上，有优劣之别。
国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函
国土资厅函〔2016〕1712号
浙江省国土资源厅：
《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:
《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。
不动产登记实务操作与理论研究 微信公号
21010502000510
微信扫码
