购买房产存在第三方抵押怎么判？

经常遇到客户咨询，从开发商手中买到房屋后发现开发商之前设定了抵押。而开发商可能事先没和买方说明该情况，或者事后解释为是开发商为了向银行贷款而设定与第三人的买卖抵押贷款，并承诺马上办理注销抵押。有的抵押确实注销了，但也有的没有兑现注销抵押的承诺，其理由也是很多花样。很多购房者被迫走上了诉讼之路。那么法院会怎么判？沈阳律师代理房产纠纷案件过程中专门研究了此类案件，现列举一个案例：

一审案情摘要：

购买房屋已被设定抵押而开发商要破产

一审法院认定事实：2003年11月23日，原告裴某某与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定“原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区****号房产，建筑面积为105.8平方米，总价款为289,000元。原告已经支付了全部购房款。据查，涉案房产于2003年4月8日办理“预购商品房抵押权预告登记”，内容载明“权利人：中国**银行沈阳市**支行；义务人：陈***；登记证明号245；登记日期：2003年4月8日；贷款金额：220,000元；抵押登记期限：2003-04-03至2029-04-02”。2019年6月23日，申请人孙*以被告辽宁三利房地产实业有限公司不能清偿债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请进行破产清算。一审法院于2019年8月17日制发（2019）辽01**破申6号民事裁定书，裁定“受理孙*对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请”，并于2019年8月23日制发（2019）辽01**2破6-1号决定书，决定“指定某律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。

一审法院认为：

购房合同有效但抵押权可以对抗买方要求办理产权登记的请求

原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，关于原告要求被告办证及支付逾期办证违约金的诉请，现涉案房屋已被案外人设定抵押权，并不具备更名过户的条件，故对于原告的诉讼请求，暂不予支持。判决：驳回原告裴某某的诉讼请求。

二审法院认为：

购房合同、开发商与案外人的抵押都有效

《商品房买卖合同》应为有效。上诉人履行了支付购房款的合同义务，有权要求被上诉人按照合同约定履行办证义务及承担逾期办证的违约赔偿责任。但是，鉴于在双方签订合同前，涉诉房屋已以案外人名义设定了抵押权预告登记，在该抵押登记未撤销前，上诉人径行要求将涉诉房屋登记至上诉人名下，有可能影响案外人权益救济，亦不具备更名过户的条件，故一审法院对其诉讼请求暂不予支持，并无不当，综上所述，驳回上诉，维持原判。

再审情况

购房人裴某不服一、二审判决，向省高院申请再审称：

（一）申请人裴某支付全部价款并占有使用后，后来得知被申请人将案涉房屋售予申请人前与案外人亦签订房屋买卖合同，申请人认为被申请人三利公司与案外人签订合同并非为了占有使用房屋，而是恶意串通以骗取银行资金为目的，该行为侵犯了申请人的合法权益，因此应认定案外人与被申请人签订的合同无效。

（二）2019年7月24日，申请人向沈阳市不动产登记中心查询房屋信息，经查，案涉房屋上有抵押预告登记。根据物权法第二十条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，故案涉房屋上的抵押预告登记已经失效，抵押权未设立。故应撤销原判，指令再审。

辽宁三利房地产实业有限公司管理人答辩称，本案是不动产登记过程中权属争议情形，登记条件由房产行政登记管理部门进行相应规定和解释，即使判决确认房屋归申请人所有也无法进行权属登记，因此，原审判决未对房产确权是正确的结果，抵押权的问题可以另行起诉。

再审法院经审查认为，关于裴某提出的被申请人三利公司与案外人签订合同并非为了占有使用房屋，而是恶意串通以骗取银行资金为目的的主张，申请人未提出相关证据予以证实，本院不予采纳；关于裴某提出的抵押预告登记已经失效且抵押权未设立的主张，根据法院查明的事实，涉案房产于2003年4月8日办理“预购商品房抵押权预告登记”，抵押登记期限：2003-04-03至2029-04-02”。再审申请人提出的该主张与查明的事实不符，案涉房屋因设有抵押权而暂不能办理权属登记，因而原审法院暂未支持裴某的诉讼请求，故原审法院判决并无不妥，适用法律正确。综上，驳回裴某的再审申请。

案例启示：1、买房前要认真查询房产登记信息；

2、不要轻信开发商或其他出卖人随时注销案外人抵押的许诺；

3、一审、二审、再审法院确立了此类案件在辽宁及沈阳地区对房产存在案外人抵押纠纷的裁判规则，不容轻易的推翻；

4、就本案而言如果抵押登记有应当认定为失效的法规依据，而抵押登记管理属于行政事务，法院不会在民事诉讼中直接否定行政登记。诉讼应另辟蹊径，建议以不动产登记机关办理产权登记及注销抵押登记作为诉讼目标，列不动产登记机关为被告，案涉卖方、抵押权人和案外人列为第三人，这是个可以思考的诉讼途径。

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