购买共有房产的裁判要点和法律风险-沈阳律师咨询

沈阳律师咨询：共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有人名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。该类纠纷的处理应当注意平衡保护静态的物权归属与动态的交易安全，维护诚实信用原则，避免违约方因违约行为而获益。现结合典型案例，对共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。

2	部分共有人系合同当事人

部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，买受人诉请解除合同的，案件处理结果一般与其他共有人无关，故其他共有人原则上无需参加诉讼。买受人诉请继续履行合同的，涉及房屋的物权变动，案件处理结果与其他共有人直接相关，故其他共有人应当作为第三人参加诉讼。需要注意的是，房屋登记在夫妻一方名下但可能为夫妻共同财产的，法院应当听取配偶方的意见。如配偶方确认房屋为登记产权人的个人财产，或明确表示放弃对该房屋所享有权利的，则其无需作为第三人参加诉讼。

 

如案例一中，薛某诉请继续履行合同，虽然房屋A的登记产权人为石某一人，但法院应当主动审查房屋A是否为夫妻共同财产。二审法院查明房屋A确系石某与刘某婚姻关系存续期间购买并登记于石某名下，遂以一审判决遗漏诉讼当事人为由，裁定撤销一审判决，发回重审。

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合同效力的审查

共有房屋买卖合同纠纷案件中，当事人常以出卖人无权代理、无权处分、合同双方通谋虚伪意思表示或存在恶意串通损害其他共有人权利等为由，要求确认房屋买卖合同无效。

（1）对当事人主张无权代理的审查

部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同的，法院应当审查部分共有人是否构成有权代理或表见代理。需要注意的是，《民法典》第1060条第1款规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。一般情况下，房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理。部分共有人无权代理且不构成表见代理的，如其他共有人对代理行为予以追认则合同有效，全体共有人承担合同项下权利义务。如其他共有人对代理行为不予追认，因欠缺效果归属要件，代理效果不归属于其他共有人；又因部分共有人作出代理行为时未产生效果归属于自己的意思，代理效果亦不归属于该部分共有人。需要注意的是，根据《民法典》第171条规定，部分共有人无权代理签订房屋买卖合同的，合同对其他共有人不发生效力；实施无权代理行为的部分共有人承担履行债务或赔偿损失的责任。鉴于房屋为特定物，且其他共有人不同意追认部分共有人的代理行为，通常也不会同意处分共有房屋。如买受人要求部分共有人履行债务，因存在履行不能的情况，法院需向其释明是否变更诉请为要求部分共有人赔偿损失。如买受人明知或应当知道部分共有人为无权代理，则双方按照各自过错承担责任。对于部分共有人是否构成有权代理，在买受人无法提供授权委托书等直接证据的情况下，法院可综合以下几个方面进行审查：

一是共有人之间是否存在特殊身份关系；二是其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；四是其他共有人是否收取过定金或房款；五是部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；六是其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。

结合上述事实，如可认定其他共有人事先授权或事后追认部分共有人代签房屋买卖合同，则部分共有人构成有权代理。

 

对于部分共有人是否构成表见代理，法院需严格把握。如部分共有人持其他共有人出具的授权委托公证书，与买受人签订房屋买卖合同。后公证机构查明该授权委托并非其他共有人的真实意思表示，或授权委托公证书存在其他应予撤销的情形，而对授权委托公证书予以撤销的，因买受人基于对授权委托公证书的合理信赖而签订合同，故可认定部分共有人构成表见代理。其他共有人以订立合同的部分共有人构成无权代理为由请求确认房屋买卖合同无效的，法院一般不予支持。

（2）对当事人主张无权处分的审查

当事人订立房屋买卖合同的行为属于典型的债权行为。依据《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。由此可见，债权行为有效不以负担义务者享有处分权为必要。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，部分共有人以自己名义与买受人就共有房屋签订房屋买卖合同，其他共有人以该共有人无权处分为由，主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。《民法典》实施后，法院可直接适用第597条第1款规定进行裁判。

（3）对当事人主张合同双方通谋虚伪意思表示的审查

当事人主张合同双方通谋虚伪意思表示往往存在于部分共有人与买受人为担保买受人债权而签订房屋买卖合同的情形。《民法典》第146条第1款规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。买卖双方为担保债权而签订房屋买卖合同，其真实意思均为以债务人名下房屋为债权实现提供担保，而非债权人购买债务人名下房屋。因此，为担保债权而签订的房屋买卖合同因构成通谋虚伪意思表示而无效。对于合同双方是否构成通谋虚伪意思表示，法院一般可从以下几个方面进行审查：

一是当事人之间是否存在民间借贷等债权债务关系；二是合同签订的背景及磋商过程；三是合同约定及履行是否符合交易惯例。对与交易惯例不符的情况，当事人能否作出合理解释；四是房款是否实际支付、以何种方式支付；五是房屋实际居住使用情况；六是当事人是否及时主张房屋买卖合同项下权利。

 

如案例二中，张某与胡某之间存在民间借贷关系，且房屋买卖合同的约定及双方履行行为等均不符合交易惯例，如房屋转让价格明显过低，胡某未实际支付房款，以及胡某拒绝提供承诺函原件以便对孙某签名的真伪进行鉴定等。结合上述事实，法院可认定张某与胡某签订房屋买卖合同实为胡某债权提供担保，该合同因构成通谋虚伪意思表示而无效。

（4）对当事人主张合同双方恶意串通的审查《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效。部分共有人以房屋买卖合同双方恶意串通、损害其合法权益为由主张合同无效的，法院可从以下几个方面进行审查：一是共有人之间关系是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形；二是买受人是否通过中介居间而获知房源；三是合同双方是否存在特殊关系；

四是合同约定是否符合交易惯例，如房价是否明显低于市场价值等；

五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否实际支付等。

  

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合同无效后果的处理

房屋买卖合同无效的，法院应避免机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉请进行审理，而是应当向双方释明合同无效的相关后果，尽可能一次性解决纠纷。此外，需要注意以下三种特殊情形：

（1）买受人取得产权后在房屋上设立抵押权此种情形下，法院可通知抵押权人作为本案第三人参加诉讼。抵押权人善意取得抵押权的，原则上可判令债务人向债权人清偿债务后涤除抵押，将房屋恢复登记至出卖人名下。如债务人无清偿能力，根据《民法典》第524条规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行。因此，法院可向共有人释明，共有人愿意代为清偿债务以涤除抵押的，法院可判令共有人代债务人向债权人清偿债务；涤除抵押后将房屋恢复登记至出卖人名下，同时判令债务人向共有人支付代其清偿的债务金额。

（2）买受人取得产权后房屋被司法查封房屋在司法查封状态下不能恢复登记至出卖人名下。如作出该司法查封裁定的案件类型仅为金钱类债权债务纠纷，法院可向共有人释明是否愿意向买受人的债权人清偿债务或提供担保，以解除查封便于恢复产权登记。法院仅需根据司法查封是否解除的具体情况，作出确认合同无效或是一并处理房屋恢复登记等合同无效后果的判决。

（3）买受人未向出卖人实际支付房款如买受人并未实际支付房款，或已支付房款但出卖人随即通过取现、转账等方式将房款全部返还或支付给买受人指定的案外人处，则案件一般不存在房款返还的问题。如买受人向出卖人的代理人或指定的案外人支付房款，则视为出卖人实际收取房款，待合同认定无效后，出卖人负有返还义务。如出卖人与买受人之间存在其他债权债务关系，法院应另行处理。