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房产买卖逾期办证的责任-沈阳律师咨询

案情简要

关于王某与何某签订的房屋买卖合同是否可撤销,存在两种不同的意见
      电子公司(原名称为中国电子进出口总公司)与中房京贸公司于2008年6月24日签订《北京市商品房预售合同》(编号:Y639109),又于2008年6月26日签订《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号:(2008)京中房预购补充字第A-001号】,约定电子公司购买中房京贸公司开发的涉案房产,中房京贸公司应当在2009年12月31日前取得涉案房产的首次登记,并在房屋交付之日起一年内为电子公司办理涉案房产的转移登记。如因中房京贸公司原因,电子公司未能在涉案房产交付之日起一年内取得房地权属证件,中房京贸公司应当自约定电子公司应当取得全部房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止,以电子公司已付全部款项为基数按每日万分之三的比例向电子公司支付违约金。上述合同签订后,电子公司已依约向中房京贸公司支付涉案房产购房款累计701603173元。中房京贸公司于2010年3月15日向电子公司交付涉案房产,但中房京贸公司至今未取得涉案房产的权属证明,也没有为电子公司办理涉案房产转移登记和不动产权证书。中房京贸公司的上述行为已构成违约,应向电子公司承担违约责任。中房京贸公司辩称,不同意电子公司的全部诉讼请求。1.电子公司拒绝缴纳专项维修基金,违反相关法律规定以及合同约定,中房京贸公司未协助其办理不动产登记手续合法合约,不应承担违约责任。

2.涉案房产是根据北京市住房与城乡建设委员会(以下简称北京市住建委)的批复,暂不能办理所有权首次登记以及所有权转移登记,故电子公司关于中房京贸公司办理涉案房产的所有权首次登记,并为其办理转移登记和不动产权证书的诉请客观上不能实现,应予驳回。

3.中房京贸公司与北京一商集团有限责任公司(以下简称一商集团)之间的诉讼,何时结束以及法院如何判决均不确定,中房京贸公司能否完成涉案房产的首次登记及所有权转移登记均系不确定因素,电子公司要求中房京贸公司支付逾期办理涉案房产违约金的诉请,目前缺乏事实基础,应予驳回。

4.中房京贸公司一直在积极申请涉案房产权属首次登记,未能取得涉案房产权属证书及未为电子公司办理权属转移登记系政府行为所致,系不可抗力,中房京贸公司并无过错,不应承担逾期办证的违约金责任。

5.即便认为电子公司可向中房京贸公司主张违约金,电子公司主张的违约金已过诉讼时效,其诉请应予驳回。

6.电子公司要求继续履行合同,同时支付逾期办证的费用事实上将会造成中房京贸公司的履行费用过高,其继续履行合同及支付违约金的要求不应予以支持。

7.电子公司并未因不能办理权属证书问题造成任何损失,其主张的违约金畸高,且其所谓的主张违约金的方式不合常理,具有给中房京贸公司造成不必要损害的故意。

8.即便中房京贸公司应当承担违约责任,违约金也过高,未能办理涉案房产的不动产权证书,并未对电子公司造成损失,违约金的数额远远超过电子公司的损失,应当予以酌减。

法院处理
     
     依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房产(具体房产明细见附件)的首次登记;二、中房京贸房地产开发有限公司自办理完毕首次登记之日起90日内,协助中国电子进出口有限公司将北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房产(具体房产明细见附件)所有权转移登记至中国电子进出口有限公司名下;

三、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后30日内,向中国电子进出口有限公司支付逾期协助办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层涉案18套房产转移登记的违约金,自2011年3月16日起至2019年12月31日止,共计100000000元;

四、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后30日内,向中国电子进出口有限公司支付逾期办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层涉案18套房产转移登记的违约金(本项违约金以701603173元为基数,按照每日万分之一的标准,自2020年1月1日起至中房京贸房地产开发有限公司办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋所有权首次登记之日止计算;本项违约金在第一次支付后,每六个月进行清算并支付违约金);

五、驳回中国电子进出口有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6443012元,由中房京贸房地产开发有限公司负担2000000元(于本判决生效后七日内交纳),由中国电子进出口有限公司负担4443012元(已交纳)。

财产保全费5000元,由中房京贸房地产开发有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。

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