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买房贷款没办下来可否请求卖方返还定金或者解除合同?——沈阳律师咨询

案例一

小龙:前几天去银行办按揭贷款,发现最近房贷政策变化后自己的条件不符合银行贷款要求,贷款办不下来。但是我购房的定金已经交了,这可怎么办才好?

答:别着急,根据最高人民法院民一庭意见房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予以支持。

 

小龙:可是我在与出售方沟通的时候,发现自己与其签订的合同中约定因政府或者银行政策等发生变化,购房人届时不能取得贷款或者贷款额度不够,应自行筹措资金缴纳房款,否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任。这种情况下,是不是我就必须得承担违约责任了?

答:人民法院在审理类似纠纷时,应当充分尊重双方当事人的合意,当事人对相关问题有明确约定时,要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。

 

由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期,双方当事人在进行房屋买卖时,有的对于政策早有预期,事先已经考虑到政策变动的因素,在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等,都进行明确约定。

对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的,我们认为,应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。

案例二

小马:最近在准备买房子,已经谈好了,本来如果正常办理手续,也就买到手了。结果对方一看最近房价涨得挺快,就开始故意拖延,企图提价。本来我想的是,提价就提价吧,反正这房子也是刚需。没想到这几天出了新政策,根据新政策我没有购房资格,真是郁闷!我打算向法院告对方,让对方继续履行合同或者赔偿我的损失。

答:因为根据新政策,你已经不具备购房的资格,人民法院不宜判令合同继续履行,应判决解除房屋买卖合同。

 

不过,结合双方履约情况分析,如果卖方依约履行,双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续,合同目的就能够实现。

因此,虽然你要求继续履行合同的主张无法得到支持,但是你主张追究对方的违约责任并赔偿你所受损失的合理诉求,人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护的。

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