案例一
小龙:前几天去银行办按揭贷款,发现最近房贷政策变化后自己的条件不符合银行贷款要求,贷款办不下来。但是我购房的定金已经交了,这可怎么办才好?
答:别着急,根据最高人民法院民一庭意见“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予以支持。”
小龙:可是我在与出售方沟通的时候,发现自己与其签订的合同中约定“因政府或者银行政策等发生变化,购房人届时不能取得贷款或者贷款额度不够,应自行筹措资金缴纳房款,否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任。”这种情况下,是不是我就必须得承担违约责任了?
答:人民法院在审理类似纠纷时,应当充分尊重双方当事人的合意,当事人对相关问题有明确约定时,要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。
由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期,双方当事人在进行房屋买卖时,有的对于政策早有预期,事先已经考虑到政策变动的因素,在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等,都进行明确约定。
对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的,我们认为,应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。
案例二
小马:最近在准备买房子,已经谈好了,本来如果正常办理手续,也就买到手了。结果对方一看最近房价涨得挺快,就开始故意拖延,企图提价。本来我想的是,提价就提价吧,反正这房子也是刚需。没想到这几天出了新政策,根据新政策我没有购房资格,真是郁闷!我打算向法院告对方,让对方继续履行合同或者赔偿我的损失。
答:因为根据新政策,你已经不具备购房的资格,人民法院不宜判令合同继续履行,应判决解除房屋买卖合同。
不过,结合双方履约情况分析,如果卖方依约履行,双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续,合同目的就能够实现。
因此,虽然你要求继续履行合同的主张无法得到支持,但是你主张追究对方的违约责任并赔偿你所受损失的合理诉求,人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护的。