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房东能否中止办理过户手续–沈阳律师咨询

【基本案情】

      白某、黄某及案外人某经纪公司签订《房屋买卖合同》,约定:“黄某购买白某名下商品房一套,房屋价款708000元,白某已收到黄某支付的定金20000元,合同签订后3日内黄某支付首付款23万元。收款后,白某同意将该房钥匙交给黄某装修使用,待白某取回产权证一个月内,双方办理完产权过户手续后,黄某将剩余房款458000元再支付给白某”。
      合同签订后,黄某按约定支付了23万元的首付款。涉案房屋于2019年7月2日结清全部贷款,白某于2019年7月12日领取不动产权证。2019年7月13日,白某向黄某发出《律师函》,告知黄某被列为被执行人、限制高消费,白某有足够理由相信黄某已丧失商业信誉及履行债务能力,丧失购房资格,故根据法律规定,白某中止履行办理产权证过户手续义务,要求黄某提供剩余房款的担保,否则,白某将依法解除合同。另查,黄某从2019年1月起,在其他法院有五个执行案件列为被执行人并限制消费,总共涉及执行金额共计87万元。
【分歧】
      本案中,购房者被限制高消费,房东能否行使不安抗辩权中止办理过户手续?对此,存在以下不同意见:
      第一种意见认为,白某违约在先为由,在收取黄某定金2万元和首付款23万元的情况下,拒不履行合同约定的“取回产权证一个月内,双方办理产权过户手续”义务,且不予退还定金和首付款,该行为损害了黄某的合法权益,应承担违约责任。
      第二种意见认为,虽然根据合同约定白某应当先履行协助过户登记义务,但黄某被限制高消费,白某有理由怀疑黄某有丧失或可能丧失履行债务能力,有不能给付剩余房款458000元的现实危险,故白某可以行使不安抗辩权,中止办理过户手续。
【管析】
      不安抗辩权又称异时履行拒绝权,是指在有先后履行顺序的双务合同中,应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时,在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前,有暂时中止履行合同的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益,有明确证据表明他无法履行义务时,能够通过法律手段来终止本方合同义务的继续履行,防止借合同进行欺诈,促使对方履行义务。
      《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任”。
      为防止不安抗辩权被一方滥用,保证对方当事人的合法权益,行使不安抗辩权的当事人还应当承担两项义务:第一是通知义务。行使不安抗辩权,无须征得对方当事人的同意,但应及时把将行使该权利通知对方,使对方尽快提供担保或设法履行。第二是举证义务。先履行义务的一方当事人存在借口对方不履行义务而滥用不安抗辩权的可能,因此,应当出具对方因财产状况显着恶化等原因而不能履行的确切证据,否则,应承担违约责任。
      具体在本案中,其一、白某与黄某签订的《房屋买卖合同》为双务合同且互负债务,白某办理产权过户登记与黄某支付房款具有对价关系;其二、双方《房屋买卖合同》约定白某取回产权证后,要先协助办理产权过户手续,后由黄某支付剩余房款。白某于2019年7月12日取得不动产权证书,根据合同约定应当先履行协助过户登记义务;其三,白某作为先履行一方,出具了黄某因财产状况显着恶化等原因而不能履行的确切证据,即提交了黄某作为五起执行案件的被执行人信息,且被限制高消费。在市场经济条件下,信用可以说是交易的基础。如果一方主体丧失了商业信誉,那么交易对方理所当然地要怀疑其履约能力,黄某被列为被执行人的执行标的额为87万元,已然超过黄某应当支付剩余的房款,白某有理由怀疑黄某有丧失或可能丧失履行债务能力。
      综合上述三方面,在双方签订双务合同的《房屋买卖合同》中,根据合同约定白某应当先履行协助过户登记义务,但白某有确切证据证明黄某履行能力明显降低,有不能给付剩余房款的现实危险,故白某可以行使不安抗辩权,中止办理过户手续。
来源:上海房产董守菊律师 微信公号

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